Гражданского кодекса РФ, в случае продажи доли в праве совладельцы объекта недвижимости имеют право преимущественной покупки доли. При отсутствии сообщения о согласии на покупку доли в течение одного месяца со дня получения извещения о продаже доли, собственник доли имеет право продать ее другим лицам. На практике нередки случаи, когда совладельцы в судебном порядке добиваются перевода прав покупателя доли в недвижимом имуществе. Чтобы избежать подобной ситуации, если вы собираетесь продавать свою долю в праве собственности, необходимо надлежащим образом уведомить совладельцев о покупке доли.
В случае, если собственников несколько, известить о продаже доле должен каждый продавец каждого собственника. Например, если всего собственников пять, два из которых продают свои доли, то каждый из двух должен известить о продаже остальных четырех собственников.
В извещении необходимо указать адрес объекта недвижимости, размер продаваемой доли, цена доли.
Основная проблема при извещении совладельца о продаже доли - выбор оптимального способа надлежащей передачи извещения о продаже доли. Существуют следующие способы передачи извещения:
1. Передача извещения почтовым отправлением.
Как правило, извещение о продаже доли направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, поскольку уведомление о вручении будет служить подтверждением получения совладельцем извещения, а опись - подтверждением направления именно извещения. Важно, что на уведомлении о вручении указана дата получения совладельцем извещения, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю.
Однако в случае отправки извещения вышеуказанным способом, велик риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не ходит почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).
Верховный суд РФ в Определении от 24.02.2015 N 5-КГ14-136 указал, что «закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже». Другими словами, продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли.
Однако, Московский областной суд в своем определении (данные обезличены), удовлетворяя требование о переводе права покупки доли в квартире, указал, что в случае, если извещение получено не адресатом, а иным лицом, то извещение не может быть признано надлежащим. По общему правилу, сотрудники почтовых отделений должны отдавать заказное письмо лично в руки, однако, часто письма (после недолгих уговоров) отдают родственникам. Обезопасить себя от подобного развития событий - невозможно, данный риск необходимо учитывать при выборе способа извещения.
Согласно ст.165.1 ГК РФ, 1. уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Кроме того, Верховный суд РФ выделяет следующие требования к надлежащему уведомлению:
1) извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109);
2)извещение не является доставленным, если оно не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136).
Так, в Апелляционном определении Московского городского суда от 26.05.2016 по делу N 33-10935/2016 по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд отказал в удовлетворении требований, сочтя извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения - надлежащим уведомлением.
Резюме: правильный порядок действий:
1. Установить адрес фактического проживания совладельца (обратиться в ФМС за справкой о месте регистрации гражданина, по возможности - получить информацию от родственников (знакомых, соседей) совладельца о его фактическом месте проживания).
3. Если письмо получено адресатом, месяц до продажи доли отсчитывать от даты вручения, указанной на уведомлении. Если же письмо не было вручено совладельцу, вернулось к отправителю с отметкой «истек срок хранения», продавать долю не раньше, чем через месяц после его возвращения.
2. Передача извещения лично в руки.
В случае личной передачи извещения, получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью, расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего извещения. Оспаривание подобного извещения может происходить только путем признания его подложным.
3. Передача извещения через нотариуса.
В этом случае, нотариус самостоятельно составляет извещение, а отправитель его подписывает. Далее, нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении совладельцами.
Если адресат получил уведомление, но не обратиться к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.
Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.
Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.
Сложившаяся в Москве и Московской области судебная практика (например, дело № N 33-24594) также подтверждает, что в случае отправки через нотариуса уведомления о намерении продать долю в праве, извещение считается направленным надлежащим образом если адресат не получил указанное уведомление.
1. Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения, с датой, подписью, расшифровкой.
2. Если по каким-либо причинам передача лично в руки не возможна, отправьте два экземпляра извещения: один - через нотариуса, другой - самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.
3. При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.
При заключении договора купли-продажи доли квартиры, собственнику необходимо иметь пакет документов подтверждающих надежность сделки.
Список документов установленные гражданским и жилищным законодательством:
Пример № 1
_________________________________
(ФИО, адрес)
От ______________________________
(ФИО полностью, адрес)
Настоящим уведомляю вас о продаже принадлежащей мне ____ доли в праве собственности на квартиру по адресу: ___________ (указать полный адрес) за ______ руб.
Предлагаю приобрести у меня указанную долю за названную цену в срок до «___»_________ ____ г.
При отказе или пропуске срока, указанная доля будет продана на тех же условиях третьему лицу.
Дата уведомления «___»_________ ____ г.Подпись _______
Пример № 2
Кому:___________________________________
От:______________________________________
Я, ______________________________________________________________________, довожу до Вашего сведения, что продаю, принадлежащую мне на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права___________ № _____ от_______________ г.) комнату/долю в праве ___________, в квартире№_________, расположенной по адресу:
Область,
город ___________________________________________________________________,
ул. ____________________________, д. _________, площадью ____________ м. кв.
Цена продажи _______________________(______________________________ тысяч) рублей, с полной оплатой при подписании договора купли-продажи.
Согласно ст.250 Гражданского кодекса РФ Вы имеете право преимущественной покупки принадлежащей мне комнаты/ доли в праве, поэтому прошу Вас не позднее 1 месяца со дня вручения Вам настоящего уведомления сообщить мне о своем намерении купить или об отказе приобрести вышеуказанную комнату за указанную сумму.
В случае отказа,или неполучении от вас ответа по истечении указанногосрока, принадлежащаямне комната/доля в праве будет продана третьему лицу.
__________________________________/____________________________________/
Дата_____________________________________
Уведомление о продаже доли в квартире — это официальное письменное обращение к сособственнику жилища , где хозяин уведомляет о том, что хочет продать свою долю и в соответствии с законом предлагает выкуп совладельцу.
Здесь же указывается цена доли. Именно такая цифра должна потом стоять в объявлении о продаже.
Если сособственник докажет, что ему называлась большая стоимость, чем отдал другой покупатель, сделку могут признать незаконной.
Правовые основания порядка продажи долевой собственности регулирует , где прямо указано, что прочие собственники жилья обладают правом его покупки.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи :
Единой формы или стандартного бланка уведомления не существует. Тем не менее, текст письма должен содержать такие пункты:
По закону на то, чтобы определиться, нужна им эта доля или не нужна, сособственникам отводится один месяц.
Если они направляют официальный отказ (что предпочтительнее) или вообще никак не реагируют на послание (например, давно уже живут в другом месте), можно давать объявление о продаже недвижимости или обращаться к риэлтору.
Вручить уведомление лично в руки, переговорить с совладельцем и получить его подпись в нужной графе — идеальный вариант, который встречается довольно редко.
Обычно приходится сталкиваться с непониманием, игнорированием, подчас и открытой враждой со стороны сособственника.
Иногда бывает и так, что адрес проживания совладельца квартиры продавцу и вовсе неизвестен. Тем не менее, этот пункт игнорировать нельзя.
Ситуация кажется тупиковой только на первый взгляд. На самом деле есть несколько путей ее решения:
Тем не менее, если так получилось, лучше сразу настроиться на то, что свою правоту придется доказывать через суд.
Для уведомления лучше всего использовать стандартный конверт.
ВАЖНО! Если долей квартире несколько уведомления правильно отправлять на имя каждого собственника отдельно.
Даже если письмо предстоит отправить фактически самому себе, то есть на адрес своего же дома, где обитают или прописаны совладельцы.
Лучше не излагать известия и требования в открытой телеграмме , так как это юридически неграмотно и суд такое доказательство не учтет.
Сособственник вправе не согласиться с выдвигаемыми требованиями и если у него есть основания думать, что цена, например, завышена, он это заявит, а продавец обязан обосновать видимые или мнимые несоответствия.
«Шапка» уведомления пишется стандартно в правом верхнем углу листа. Там указывается, кто писал, кому направляет и по какому адресу.
Ниже по центру ставится наименование документа — уведомление .
Стоит оговорить условия, когда должен последовать расчет, есть ли возможность у партнера совершить покупку в рассрочку.
Пример
Прочие собственники жилья вправе письменно вообще не отвечать на уведомление, если цена или условия их не устраивают.
Но нужно иметь в виду, что если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу по предложенной в уведомлении цене.
В случае оспаривания сделки продавцу достаточно будет принести в суд в качестве доказательства извещение о вручении уведомления прочим сособственникам и предоставить договор купли-продажи с ценой, оговоренной в уведомлении для признания сделки правомерной.
Пример ответа на письмо уведомление
В случае если сособственник отвечает на уведомление письменно то ответ должен быть направлен по тому адресу, который заявляет отправитель.
Можно просто сообщить, что доля не нужна, можно попросить обосновать, что сумма не устроила.
Но в случае, если сособственник предложит готовность купить за другую стоимость, это юридически расценивается именно как отказ от доли.
Так что уведомление о продаже доли в квартире — совсем не формальность.
Его следует направлять всем сособственникам и если местонахождение кого-то неизвестно, придется сперва установить его адрес официальной регистрации.
Если полениться это сделать, последствия могут быть самыми печальными: сделку могут признать незаконной и аннулировать, а самому продавцу будет грозить административная ответственность.
tigertime.ru - Бизнес. Заработок. Малый бизнес. Работа на дому. Программы